市场研究|越限越紧！TA宜住宜投资或将成为新一轮投资风口
随着高价房在南京遍地开花，住宅投资越限越紧，投资者当何去何从？
经过这一年的房地产市场环境变化，住宅投资受限，商办物业市场流淌速度较快，其中商办类性质的公寓在投资领域的占比逐走高。
那关于公寓的投资也成为了热点话题，公寓的如何投资？它的机遇点在哪里？
01政策效应不断叠加
2011-2015年南京商办类性质的公寓入市节奏十分缓慢，商业库存去化周期较长直接导致了市场成交整体偏于平淡。2015年末，取消过时的限制性措施，限制性措施最重要的一条就是对房屋产权年限的限制，这对公寓来说是一项重要的利好政策。
2016年，南京重启限购，此时商办类性质的公寓彻底迎来“春天”。
2017年第三季度，楼市调控政策持续加码升级， 9月29日，南京住房租赁新政正式落地，租赁时代即将到来。
02高价房下凸显自身优势
严格调控下，高价房依旧存在，房贷利率上行趋势显著，购房费用门槛一度提高，大家将居住要求转向了商业性质的公寓，商办性质的公寓兼顾居住和商业两用的优势，既可以自己居住，也可以对外出租，相比之下，公寓类产品面积小，单价低，仅为同地段普通住宅的六七成左右，因而多数总价相比住宅要低到很多，受到越来越多的消费者投资使用。
其次住宅的居住功能，体现在医疗、学校、居住、商业方面给予的增值服务。而商业则是作为城市的配套来说，其地段是核心，因为优越的地理位置，使得它能够坐享成熟的配套。
如今南京购房主要集中于远郊，未来时间成本十分高，相比之下，主城公寓不仅可以节约时间成本，配套齐全下又可以提高生活质量。所以，公寓的居住功能相比之下又更胜一筹。
03未来发展点
2015年以来商办土地上市量的大幅增加且占比均在50%左右，此类用地性质项目中未来基本都会出现商办性质公寓类型物业，因此，这类性质商办产品将成为未来楼市投资的重要风口。
从我们近期主城公寓成交表现来看，9月榜中花样年喜年中心问鼎城北区域第一，晒出了一份满意的成绩单。花样年喜年中心主城凭借着自身的区位优势成为了投资客的关注项目，引得不少投资客入手，投资客入市拉动整体的销售量。
项目占地面积5.6万方，总建约32.2万方，容积率为3.6，花样年集团为保证整个项目的整体运营以及未来的品质要求，对其进行不同的运营管理。
B1定位于创客空间（已交付）；B2定位为精品酒店公寓（已交付）；A1定位于乙级写字楼，A2为SOHO，由花样年旗下的上市物业美易家进行管理。
目前在售为B3、B4将定位于高端精品公寓；B5将请专业的品牌酒店进行运营管理；B6将交由全球最大社区服务商的物业支持以及YOU+国际青年公寓的运营托管将使喜年中心的升值潜力更大。
整体来说，55㎡平层公寓层高达到了3.2米，这是远远高于普通住宅2.9米。每栋楼均有酒店式入户大堂，同时B5和B6最大的特色是拥有独一无二的12.8米层高的中庭。
B5和B6的总层高分别是22F和18F，同样1、2F为商场，3F以上为公寓产品，近在咫尺的商业配套更具生活便利性。对于不同面积的SOHO给出了多种设计理念，可满足客户一房一厅、两房、组合三房的不同居住需求。
设计亮点：一体化动线设计，无太多浪费空间，使用率更高，适合首次创业或小型工作室人群购买。
这个户型与办公创客户型相同，产品建议为购房人群为一些城市的单身精英、新婚夫妇，同样在设计风格上也偏于此类人群风格。
设计亮点：户型方正开间，通透的客厅设计，无太多浪费空间，同时也可以打造干湿分离区域。
设计亮点：有一定的赠送空间，可以随意调整动静分区，餐厅厨房一体化设计，更为方便，特别适合刚需新婚人群购买。
户型点评：采用集成式柜体合理利用空间、独立餐厅区使得功能区划分明确、采用落地窗设计，全屋采光好，真正做到“小屋大用“。
目前整体主力标准户型65㎡，4.8米挑高，一层实得两层，得房率基本可以达到160%，设计到3房2厅2卫的格局，满足不同年龄层的购房人群，同时赠送空间也达到了7个㎡左右。
图：65㎡户型设计
图：65㎡卫浴间（1楼）
图：65㎡客厅（1楼）
图：65㎡书房空间（2楼）
除此之外，项目LOFT产品最大的亮点是采用一种花园式多层建筑，配备多部电梯。这种创新三重花园空间设计，包括每户具备入户花园，打破传统小公寓暗盒子式的通风不畅、昏暗封闭空间设计，这在全南京市的同类产品中没有的， LOFT产品在通风采光性、通透性比较具有优势。
项目同时考虑到目前购房装修成本很高，未来业主需要花更多的时间精力装修，项目也采用了平层公寓交付为毛坯和精装，LOFT交付为毛坯来选择。
目前小面积低总价类产品近年价格上涨明显，目前项目毛坯房源在22000元/㎡，精装房源25000元/㎡，总价百万左右，远低于全市商业物业同面积段成交均价，同样的总价在南京主城能买的房源已是寥寥无几，可想未来价格涨幅空间也十分明显。
花样年喜年中心公寓产品凭借总价低、入手无门槛、物业集中管理以及高投资回报率等优点，且兼具宜住宜投资，引得追捧热销那也不足为奇了。
文/南京克而瑞分析师 杨辰
延伸阅读：
1、市场总结|环南京区域资讯周报（滁州、镇江、马鞍山、扬州）
2、市场研究|现房销售地块家族再添新成员，土地市场是在“博弈”还是在“博傻”？
4、市场研究|“金九银十”南京楼市行情缩水 或将影响土 52 29417 52 15289 0 0 1694 0 0:00:17 0:00:09 0:00:08 3006市场投资热情